الجزء التاسع: هيكلة التمويل البنكي ومتطلبات العائد في الصندوق العقاري
في هذا الجزء من ورشة العمل ننتقل إلى محور حاسم في أي مشروع تطويري كبير، وهو التمويل البنكي وهيكلة الدين داخل الصندوق العقاري. نناقش أولًا النطاق المنطقي لنسبة التمويل إلى حجم المشروع، ونسبة التمويل إلى قيمة الأرض، وكيف تنظر البنوك إلى الرهن العقاري كضمان.
يتناول هذا الجزء كيفية توزيع سحب التمويل على سنوات التطوير بما ينسجم مع احتياجات السيولة الفعلية للمشروع، بدل الحصول على كامل التمويل منذ البداية وتحمل أعباء مرابحة غير ضرورية. كما نستعرض أثر التمويل على هيكل التدفقات النقدية، وأرباح المشروع، ومخاطر البنك والمستثمر في آن واحد.
بعد ذلك ننتقل إلى مناقشة معدل العائد الداخلي المطلوب (IRR) من قِبل مساهمي الصندوق؛ حيث نستعرض تطور توقعات السوق من عوائد في حدود 15–18% في السنوات الماضية، إلى نطاق يتراوح غالبًا بين 11–16% في الوقت الحالي، مع تمييز الحالات التي يُقبل فيها المستثمرون بعائد أقل عندما تكون الافتراضات متحفظة أو المطوّر صاحب سجل متميز.
كما يطرح الجزء مقارنة عامة بين التمويل البنكي التقليدي وبين اللجوء إلى الصكوك، من حيث تكلفة المرابحة، وفترات السداد، وطبيعة الضمانات، مع التأكيد على أن التركيز هنا منصبّ على نموذج التمويل البنكي المباشر الموجّه لصندوق عقاري ذي ذمة مالية مستقلة.
يمهّد هذا الجزء للخطوة التالية التي يتم فيها دمج التمويل البنكي ورسوم الشركة المالية مع النموذج المالي الكامل للمشروع، من أجل تقييم الصورة النهائية لعوائد المستثمرين ومدى جاذبية الصفقة.
