الجزء العاشر: تحليل السيناريوهات وتصنيف الصفقة كصفقة استراتيجية
في هذا الجزء من ورشة العمل ننتقل إلى مرحلة اختبار الافتراضات وتحليل السيناريوهات المختلفة للمشروع، لمعرفة مدى حساسية الصفقة لأي تغيير في الأسعار، أو التكاليف، أو التمويل، أو معدلات الرسملة. نقوم بتعديل افتراضات البيع والتأجير، ومعدلات الرسملة للمساحات المكتبية والفندقية، وهيكل التمويل البنكي، لنرى كيف ينعكس ذلك على العائد الداخلي للمشروع (IRR) وهوامش الربحية.
نستعرض أربعة مستويات رئيسية للسيناريوهات: متحفظ بشدة / صفقة سوق / صفقة امتياز /صفقة استراتيجية.
مع توضيح كيف تتحرك مؤشرات الربحية من الخسارة في السيناريو المتحفظ، إلى عوائد متواضعة في سيناريو السوق، ثم إلى عوائد أعلى في حالة وجود امتيازات، وصولًا إلى عائد يتجاوز 13–16% في السيناريو الاستراتيجي عند افتراض أفضل الأسعار وأقوى شروط التمويل.
كما نبيّن أثر تغيير سعر الأرض على الصورة الكاملة للربحية، وكيف يمكن أن يتحول مشروع متوسط الجدوى إلى مشروع جاذب استثماريًا عند تعديل نقطة الدخول في الصفقة. ويُختتم الجزء بتأكيد أن صفقة أرض قرطبة – وفق هذه القراءة – ليست صفقة سوق عادية، بل صفقة استراتيجية لا ينجح فيها إلا مستثمر يمتلك مجموعة من المزايا الاستثنائية المتراكبة (في التسويق، والتمويل، والسمعة، والقدرة على التنفيذ).
هذا الجزء يرسخ أهمية استخدام النماذج المالية وتحليل السيناريوهات كأداة عملية لاتخاذ قرار استثماري واعٍ، بدل الاعتماد على الانطباع أو التفاؤل غير المدروس.
